近期各家房企都陆续发布了中期财报，某专业机构统计的A股64家上市房企名单显示，这些企业累计净利润预亏损高达347.18亿至470.51亿元。
算下来，平均每家房企上半年净亏约5.4个小目标。
其中，挣钱的只有23家，亏钱的高达41家——超过六成的房企陷入亏损。一个再明显不过的残酷现实是：
亏钱卖房，已经成了常态。
尽管部分头部企业已开始尝试多元化布局，但大多数房企仍高度依赖传统开发业务。想维持公司营收？还得靠卖房。
根据已披露的财报数据：保利房地产销售收入占比93.5%，绿城93%，中海93%，华润78.3%，招商蛇口87%，建发高达97%，万科80.2%，华发94.32%，金茂80%，越秀92.5%，滨江98.06%，龙湖77.4%。
看出来没？在这一众房企中，华润和龙湖是唯二两家地产销售收入占比低于80%的企业，其中龙湖最低。
翻开龙湖的中期成绩单，想到了七个字——多面赚钱小能手。
上半年，龙湖实现营业收入587亿元。其中运营业务收入70亿元，同比增长2%；服务业务收入63亿元，同比微增。
运营+服务两项合计收入133亿，占整体营收比重接近23%。
更关键的是，这133亿可不是白忙活，它们贡献了将近40亿的利润！尤其是运营业务，毛利率高达78%。
在中期业绩会上，龙湖集团执行董事兼首席财务官赵轶放出金句：
“我们对运营及服务业务提出了更高要求，它们要成为整个集团的增长盘，为利润恢复和增长保驾护航，当好稳压器。”
这说明什么？说明龙湖已经不单靠卖房赚钱了。运营和服务业务成了利润的“压舱石”，这种利润结构，明显更适应房地产行业未来的发展模式。
当然，龙湖能形成这样多元的收入结构，绝非一日之功。这是多年战略定力和持续投入的结果。
早在2011年，整个行业还在“蒙眼狂奔”时，龙湖就已经坚持每年拿出销售回款的10%，投入经营性物业。
可以说，它是在行业最好的光景里，默默做“最坏的打算”。
截至今年上半年，龙湖商业已开业项目达89个，整体出租率96.8%，稳居行业第一梯队。
财务方面，龙湖连续多年保持正向净现金流——注意，是含资本性支出的净现金流。
要知道，很多开发商的经营性现金流并不含资本性支出。以前行业高歌猛进，大家靠融资加杠杆扩张，而龙湖早已告别那种模式。
2022年，龙湖提出“用经营性现金流压降债务”；2023年，又进一步推动“用经营性物业贷置换信用债”。这三年来，龙湖债务管理的核心策略就是这两招。
融资成本方面，利率只有3.58%，和央国企不相上下，平均贷款账期更是拉长到了10.9年。
今年以来，龙湖已兑付101亿境内信用债、35亿中债增信债券。年底前还有一笔85亿海外银团贷款到期，目前已提前还了10亿，剩余部分未来几个月将进行分期偿付。
今年上半年，龙湖名下存续的1698亿有息债务里，银行融资占比提高到了87%，有872亿属于经营性物业贷。
跟年初相比，它的债务规模，继续削减了65亿。
一年内到期的短期债务为256亿，占比仅15%。而它手握447亿现金，完全能覆盖短期债务。
从2022年中期至今，三年时间龙湖的信用债下降了400多亿。怪不得管理层笑称：“降着降着，一不小心信用债都快还完了。”
这两年，房地产行业商业模式正经历深刻蜕变。从各国房地产市场发展经验来看，开发业务到达顶峰后逐渐萎缩是必然规律，持有运营和轻资产服务将成为行业新的增长点。
龙湖，显然已经跨过了那个分水岭。它探索出了一条新路：用开发业务提供的现金流滋养经营性业务，再凭借经营业务的稳定收益穿越周期。
龙湖财报诠释着一件事：
中国房地产行业终于有了家真正意义上不再只靠卖房子赚钱的房企。
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